Blog

Podatek od nieruchomości 2018

Podatek od nieruchomości 2018

Od początku 2018 r. wzrasta podatek od nieruchomości. Przypominamy zasady jego regulowania i podajemy aktualne informacje o stawkach. Ogólne informacje – kto płaci, na jakiej podstawie, kiedy? Zgodnie z ustawą z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych do regulowania podatku od nieruchomości […]

Urządzamy mieszkanie na wynajem

Urządzamy mieszkanie na wynajem

Jeśli zamierzamy zarabiać na wynajmie i chcemy zainwestować w mieszkanie przeznaczone do tego celu, powinniśmy przemyśleć, jak je urządzić, by cieszyło się zainteresowaniem potencjalnych najemców. Wiele zależy od grupy docelowej, czyli osób, które mogą być zainteresowane akurat takim mieszkaniem – z określonym metrażem, w określonej […]

Oferta mieszkania – jak przygotować?

Oferta mieszkania – jak przygotować?

Odpowiednia oferta mieszkania może znacznie ułatwić znalezienie nabywcy bądź najemcy. Może także pomóc w uzyskaniu korzystniejszej ceny.

Przygotowanie mieszkania

Zanim przystąpimy do robienia zdjęć, które będą wykorzystane w ofercie, musimy odpowiednio przygotować lokal. Podstawą jest idealny porządek. Nie ma mowy o pozostawieniu ubrań rozwieszonych na suszarce czy brudnych naczyń w zlewie. Niestety w serwisach ogłoszeniowych do tej pory spotyka się zdjęcia, na których można podziwiać takie wątpliwe ozdoby. Należy też zwrócić uwagę na różne drobne usterki, takie jak obluzowana klamka czy łuszcząca się farba, i je naprawić. Coś, na co właściciel nie zwraca uwagi, bo zdążył się do tego przyzwyczaić, może skutecznie zniechęcać oglądających.

Bardzo ważne jest też odpersonalizowanie. Na czas zarówno sesji zdjęciowej, jak i osobistych oględzin przez osoby zainteresowane, rzeczy osobiste właścicieli powinny być w miarę możliwości ukryte. Aby nabywca bądź najemca dostrzegł pełny potencjał mieszkania, powinien je zobaczyć w takiej formie, w jakiej sam miałby z niego korzystać. Zdjęcia, pamiątki osobiste czy przedmioty związane z hobby właścicieli nie powinny mu w tym przeszkadzać.

Odpowiednie zdjęcia

Następnym etapem są zdjęcia mieszkania. W portalach z ogłoszeniami nieruchomości można nieraz znaleźć sporo ofert mieszkań w podobnej cenie i o podobnych parametrach. Oglądanie wszystkich tych lokali osobiście byłoby dla potencjalnego nabywcy lub najemcy kłopotliwe i czasochłonne. W związku z tym właśnie zdjęcia są wstępnym kryterium selekcji, a ogłoszenia ich pozbawione są często w ogóle pomijane przez osoby szukające ofert.

Jest więc bardzo istotne, by fotografie były wykonane profesjonalnie i przedstawiały mieszkanie w jak najatrakcyjniejszy sposób. Niedopuszczalne są zdjęcia ciemne, niewyraźne, źle wykadrowane czy, jak wspomniano, pokazujące prywatny bałagan właścicieli. Zdjęcia powinno się robić w świetle dziennym. Należy też się skupić na pokazaniu całej przestrzeni pomieszczenia, a nie na detalach jego wyposażenia. Unikajmy zdjęć z góry bądź z dołu – najlepiej ustawić aparat na wysokości wzroku. Niepolecane są też obiektywy typu rybie oko, w których mieszkanie wygląda jak oglądane przez wizjer w drzwiach. Zniekształcony obraz z krzywymi ścianami uniemożliwia ocenę prawdziwego wyglądu mieszkania.

Należy też w miarę możliwości sfotografować wszystkie pomieszczenia – brak zdjęcia któregokolwiek sugeruje, że właściciel ma coś do ukrycia. Jeśli otoczenie budynku jest szczególnie atrakcyjne, nic nie stoi na przeszkodzie, by w ogłoszeniu zamieścić także zdjęcie widoku z okna lub balkonu – jednak nie powinno ono być ustawione jako główne.

Bardzo ważny jest wybór odpowiedniego zdjęcia głównego. Musi ono przedstawiać najbardziej atrakcyjną część mieszkania, tak, by zachęcało do kliknięcia i zapoznania się z całą resztą oferty. Niestety zdarza się, że zdjęcia toalet czy szafek kuchennych są automatycznie ustawiane jako główne, a ogłoszeniodawcy tego nie zmieniają – być może przez nieuwagę. Najlepiej wybrać zdjęcie salonu lub sypialni, raczej nie kuchni, chyba że jest nowo urządzona i wyjątkowo ładna.

Przygotowanie ogłoszenia

Gdy dodajemy ogłoszenie w serwisie, zwykle mamy do wypełnienia konkretne rubryki dotyczące kluczowych informacji – metrażu, lokalizacji, liczby pokoi, wieku budynku, standardu itp. Przeważnie jest też możliwość umieszczenia bardziej rozbudowanego opisu. W tym właśnie miejscu możemy zareklamować lokal tak, by podkreślić jego mocne strony i skupić uwagę poszukujących. Zwróćmy uwagę na cechy, które się dobrze kojarzą i których najczęściej poszukują nabywcy – np. jasne, przestronne, dobrze oświetlone, w otoczeniu zieleni itp. Które z nich charakteryzują nasze mieszkanie? Ważne są też wszelkie udogodnienia, takie jak monitoring czy parking strzeżony.

Określmy też grupę docelową – zastanówmy się, dla kogo takie mieszkanie będzie atrakcyjne. Jeśli mamy do zaoferowania kawalerkę, będzie ona interesująca przede wszystkim dla studentów i singli. Możemy więc podkreślić, że ma dobre połączenia komunikacyjne z uczelnią bądź dzielnicą biurową, a w okolicy znajduje się dużo miejsc, gdzie młodzi ludzie mogą spędzać czas wolny. Mieszkania kilkupokojowe są z kolei poszukiwane najczęściej przez rodziny z dziećmi. W tym przypadku można zaznaczyć, że w pobliżu znajdują się przedszkola, szkoły i place zabaw.

Jeśli w serwisie ogłoszeniowym jest dużo ofert spełniających kryteria wyszukiwania, osoby je przeglądające zwykle ograniczają się do pierwszych 2-3 stron. Dlatego ważne jest wypozycjonowanie ogłoszenia. Serwisy z ofertami nieruchomości z reguły umożliwiają wyróżnienie oferty. Wiąże się to z wyższą opłatą, ale przekłada się na większą liczbę oglądających.

Umowa na wyłączność – dlaczego warto?

Umowa na wyłączność – dlaczego warto?

Umowa pośrednictwa na wyłączność zakłada, że klient współpracuje przy sprzedaży nieruchomości tylko z jednym pośrednikiem. Jest ona przeciwieństwem tzw. umowy otwartej, która daje możliwość współpracy z wieloma pośrednikami. Jest oczywiste, że pośrednicy preferują umowy na wyłączność, bo gdy dojdzie do sfinalizowania transakcji, mają gwarancję, że […]

Pułapki na rynku wtórnym

Pułapki na rynku wtórnym

Zakup mieszkania na rynku wtórnym ma kilka niewątpliwych zalet. Po pierwsze, możemy obejrzeć mieszkanie przed zakupem i ocenić, co tak naprawdę mielibyśmy kupić, podczas gdy w przypadku lokali deweloperskich nieraz płacimy za coś, co jeszcze nie powstało. Po drugie, to właśnie na rynku wtórnym można […]

Prezentacja nieruchomości

Prezentacja nieruchomości

Prezentacja mieszkania do sprzedaży lub na wynajem jest etapem, od którego w znacznym stopniu zależy ostateczna decyzja nabywcy bądź najemcy. Dlatego warto ją odpowiednio przygotować i przeprowadzić.

Obecnie, gdy osoby zainteresowane lokalami zwykle znajdują ich ogłoszenia w internecie, a wstępnej selekcji dokonują na podstawie zdjęć i opisów, decyzja o osobistej wizycie jest podejmowana bardziej świadomie niż w czasach, gdy korzystano głównie z ogłoszeń w gazetach. Mniej jest przypadkowych oglądających, którzy umawiają się „w ciemno”. Dlatego, jeśli ktoś się decyduje na oglądanie, jego wstępne odczucia dotyczące mieszkania są zwykle korzystne. Trzeba więc się postarać, by tego wrażenia nie zepsuć.
O porządku i depersonalizacji mieszkania już pisaliśmy w innym artykule. Tu przypomnimy tylko, że istotne jest schowanie rzeczy osobistych, by oglądający mógł sobie wyobrazić, jak mieszkanie będzie wyglądało, gdy sam będzie z niego korzystał. Optymalne byłoby pozostawienie tylko tych rzeczy, które będą do dyspozycji nabywcy lub najemcy. Gdy w lokalu nadal ktoś mieszka, często nie jest to możliwe – ale nawet wtedy można na czas wizyty ukryć zdjęcia i pamiątki rodzinne.

Przygotujmy się do rozmowy z najemcą lub nabywcą. Nie zakładajmy, że będzie pamiętał wszystkie szczegóły z ogłoszenia – zwłaszcza że takich ogłoszeń mógł oglądać wiele. Dlatego miejmy w zanadrzu różne istotne informacje, o które możemy zostać zapytani – np. dokładny metraż i kwoty opłat.

Podobnie jak w przypadku zdjęć, tak i podczas wizyty osobistej ważne jest pierwsze wrażenie. Warto, by już przy wejściu gość nie miał przykrych odczuć pod względem zapachowym. Mieszkanie musi więc być wywietrzone. Unikajmy przyrządzania intensywnie pachnących potraw tuż przed wizytą (np. gotowania bigosu czy smażenia ryby). Można natomiast upiec ciasto czy zaparzyć kawę, gdyż takie zapachy niemal wszystkim dobrze się kojarzą. Można też zapalić świecę zapachową, ale o dyskretnym, nieoczywistym zapachu – lepiej unikać np. intensywnej wanilii.

Dla pozytywnego wrażenia ważne jest również światło. Chodzi tu nie tylko o możliwość dokładnego obejrzenia detali, lecz także o dobry nastrój. Dlatego lepiej umawiać się na wizyty w ciągu dnia i odsłonić okna. Jeśli nie ma innej możliwości niż oglądanie mieszkania wieczorem, warto zapalić wszystkie światła.

Jeśli mamy zwierzaki, lepiej, by podczas oględzin nie przebywały w domu. Z jednej strony są osoby, na których obecność naszego ulubieńca może zrobić bardzo pozytywne wrażenie. Z drugiej – są i takie, które zwierząt nie lubią i nie tolerują ich w domu. Nadal pokutuje też wiele stereotypów związanych z sierścią w domu, przykrym zapachem itp. Poza tym nie wiemy, czy nasz gość nie okaże się alergikiem. Lepiej więc nie ryzykujmy i poprośmy kogoś o wyprowadzenie psa czy zaopiekowanie się kotem przez ten czas.

Od czego zależy czas sprzedaży nieruchomości?

Od czego zależy czas sprzedaży nieruchomości?

Na rynku nieruchomości zdarzają się budynki bądź lokale, które znajdują nabywców w ciągu kilku tygodni. Z drugiej strony bywają i takie, które są wystawiane na sprzedaż przez kilka lat, a chętnych nie ma. Od czego to zależy? Poniżej omawiamy kilka czynników, które mogą mieć wpływ […]

Stan deweloperski czy stan pod klucz?

Stan deweloperski czy stan pod klucz?

Nowe mieszkania na polskim rynku nieruchomości są dostępne w dwóch standardach wykończenia – stanie deweloperskim i pod klucz. Na czym polega różnica i czego można się spodziewać po każdym z nich? Stan deweloperski nie jest jednoznacznie zdefiniowany ani regulowany prawnie. W praktyce więc to, co […]

Mieszkanie Plus – założenia i cele

Mieszkanie Plus – założenia i cele

Mieszkanie Plus to program rządowy, który ma się stać następcą wygaszanego programu Mieszkanie dla Młodych. Poniżej przedstawiamy jego założenia, cele i warunki uczestnictwa.

Głównym założeniem jest budowa mieszkań na wynajem z opcją dojścia do własności. Przy tym mieszkania mają być przeznaczone dla osób, które z jednej strony nie mają zdolności kredytowej, by otrzymać kredyt hipoteczny, a z drugiej nie są uprawnione do otrzymania mieszkania komunalnego. Dlatego koszty najmu mają być niższe od rynkowych, choć będą zróżnicowane w zależności od miejscowości. W sytuacji, gdy najemca zdecyduje się na wykup mieszkania, miesięczne koszty będą wyższe, gdyż ulegną powiększeniu o raty na poczet spłaty – ale i tak mają wynieść mniej niż raty kredytu hipotecznego. Maksymalny przewidywany czas najmu w ramach programu to 15 lat. Jeśli wybierzemy wykup, czas ten zostanie wydłużony do 30 lat. Pieniądze na zakup mieszkania będą gromadzone na specjalnym indywidualnym subkoncie. Przewidywana jest możliwość, że w sytuacji utraty pracy i czasowej niemożności regulowania opłat z zarobków czynsz będzie pokrywany ze środków z subkonta. Przedłuży to wykup mieszkania, lecz go nie uniemożliwi.

Jednak nie wszyscy chętni będą mogli uczestniczyć w programie. Przy ustalaniu kolejki oczekujących będą brane pod uwagę określone kryteria przeliczane na punkty. Jak wspomniano, program jest przeznaczony dla osób otrzymujących niskie dochody – ale z drugiej strony na tyle wysokie, by były szanse terminowej spłaty czynszu. Preferowane będą rodziny wielodzietne, osoby niepełnosprawne bądź wychowujące dzieci niepełnosprawne, osoby wywłaszczone i poszkodowane przez żywioły, a także osoby, które do tej pory nie miały innego prawa własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Nie oznacza to, że inne osoby będą wykluczone, lecz w praktyce, przy ograniczonej liczbie mieszkań, ich szanse mogą się okazać niewielkie.
We wrześniu 2017 r. weszła w życie ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości, która umożliwia budowę mieszkań w ramach programu. Podpisywane są kolejne umowy inwestycyjne na budowę nowych mieszkań. Pierwsze budynki mają być gotowe w 2019 r.

Wyżej wymieniona ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości budzi jednak pewne kontrowersje. Największe obawy powoduje zapis o najmie instytucjonalnym. Zakłada on, że najemca jest zobowiązany dostarczyć właścicielowi mieszkania oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym, w razie eksmisji, zrzeka się prawa do lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego. Krytycy ustawy wskazują, że stwarza to ryzyko eksmisji na bruk – także w przypadku osób, które do tej pory były przed nią chronione (np. osób niepełnosprawnych czy kobiet w ciąży).

Lokal własnościowy a spółdzielczy własnościowy

Lokal własnościowy a spółdzielczy własnościowy

Prawo własności daje największe możliwości rozporządzania lokalem. Właściciel lokalu jest także właścicielem gruntu, na którym położony jest budynek. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest bardziej ograniczone. Można tu mówić o posiadaniu lokalu, a nie o własności. Zarówno budynek, jak i grunt, na którym stoi, są […]