Jeśli zamierzamy zarabiać na wynajmie i chcemy zainwestować w mieszkanie przeznaczone do tego celu, powinniśmy przemyśleć, jak je urządzić, by cieszyło się zainteresowaniem potencjalnych najemców. Wiele zależy od grupy docelowej, czyli osób, które mogą być zainteresowane akurat takim mieszkaniem – z określonym metrażem, w określonej lokalizacji itp.

Z meblami czy bez?

Na początek zdecydujmy, czy mieszkanie ma być kompletnie umeblowane, czy jedynie z urządzoną kuchnią i łazienką. Ogólnie łatwiej znaleźć chętnych na mieszkanie umeblowane. Jednak decyzja zależy od tego, jakich najemców się spodziewamy.

Jeśli mamy do zaoferowania kawalerkę lub małe mieszkanie dwupokojowe, zapewne najbardziej zainteresowane będą osoby młode, studiujące lub takie, które niedawno weszły na rynek pracy. Można zakładać, że jeszcze nie posiadają one dużej ilości rzeczy, w tym mebli. Poza tym są dość mobilne, a przewożenie wielu sprzętów przy każdej przeprowadzce nie jest dla ich wygodne. Mieszkanie powinno więc być umeblowane i wyposażone w podstawowe AGD – kuchenkę, lodówkę (może być mała – podblatowa lub w zabudowie), pralkę i odkurzacz, ewentualnie mniejsze sprzęty takie jak czajnik bezprzewodowy, ekspres do kawy czy mikrofalówka. Powinniśmy także umożliwić korzystanie z internetu i telewizji kablowej.

Podobnie jest, gdy mamy w planach wynajem krótkoterminowy, zwłaszcza jeśli lokal znajduje się w miejscowości atrakcyjnej dla turystów. W tym przypadku powinniśmy pójść nieco dalej i zapewnić także wyposażenie kuchni – garnki i podstawową zastawę stołową. Mile widziane będą też: żelazko, deska do prasowania i suszarka do włosów.

Kto może być zainteresowany mieszkaniem nieumeblowanym? Osoby, które już dorobiły się własnych sprzętów. Można zakładać, że są to najemcy o względnie ustabilizowanej sytuacji życiowej, np. pary czy rodziny z dziećmi szukające raczej większych lokali. Takich najemców na polskim rynku nie jest dużo, bo osoby, które dostają stałą pracę i zaczynają więcej zarabiać, myślą raczej o zakupie własnego mieszkania, a nie o wynajmowaniu. Jednak zdarza się, że rodzina jest w trakcie budowy domu bądź czeka na lokal deweloperski, a w międzyczasie musi gdzieś mieszkać. Jeśli więc mamy np. 70-metrowe, trzypokojowe mieszkanie, możemy wstrzymać się ze wstawianiem mebli do pokojów i ewentualnie później dokupić brakujące sprzęty po porozumieniu z najemcą.

Jak umeblować?

Podstawowe zasady to uniwersalność i neutralność. Trudno przewidzieć, jaki gust będzie miał najemca, więc lepiej nie kierować się tylko własnymi upodobaniami, tylko postawić na wystrój, który nie powinien nikomu przeszkadzać. Niezłym rozwiązaniem jest neutralna, dość minimalistyczna baza – białe ściany oraz proste, jasne meble i panele (np. w odcieniu jasnego drewna lub szarości). Taki wystrój można dość łatwo ożywić akcentami w innych kolorach. Nie należy jednak przesadzać ze sterylnością i urządzać wszystkiego w bieli – najemcy nie będą czuli się swobodnie i mogą ciągle się obawiać, że coś pobrudzą lub zniszczą.

Jeśli nasze mieszkanie ma przeciętny standard i będziemy za nie pobierać przeciętny czynsz, lepiej nie inwestować w drogie wyposażenie wysokiej klasy, gdyż taki wydatek zwróci się dopiero po długim czasie. Lepiej kupić proste, niedrogie, ale dość solidne sprzęty. Jeśli decydujemy się na używane, powinny one być estetyczne i w dobrym stanie. Nie traktujmy mieszkania na wynajem jako składowiska przypadkowych staroci, których chcemy się pozbyć. Nie zakładajmy, że studenci zadowolą się wszystkim. Obecnie najemcy są bardziej wymagający niż kiedyś, a meblościanka po babci i fotele z wystrzępionymi obiciami będą ich tylko odstraszać.

Zakup mieszkania na rynku wtórnym ma kilka niewątpliwych zalet. Po pierwsze, możemy obejrzeć mieszkanie przed zakupem i ocenić, co tak naprawdę mielibyśmy kupić, podczas gdy w przypadku lokali deweloperskich nieraz płacimy za coś, co jeszcze nie powstało. Po drugie, to właśnie na rynku wtórnym można znaleźć mieszkania w ciekawych lokalizacjach, w których nie buduje się już nic nowego. Kolejnym argumentem, dla wielu osób bardzo istotnym, jest koszt. Nieraz można tu znaleźć prawdziwe okazje cenowe i więcej jest argumentów do negocjacji. Jednak zanim kupimy mieszkanie na rynku wtórnym, musimy je dokładnie sprawdzić i podjąć przemyślaną decyzję, by uniknąć pułapek.

Bardzo ważne jest sprawdzenie stanu prawnego mieszkania – przede wszystkim tego, czy osoba sprzedająca faktycznie ma tytuł prawny do lokalu i czy nie jest on obciążony roszczeniami osób trzecich. Można to sprawdzić w księdze wieczystej, która jest dostępna do bezpłatnego wglądu w internecie – wystarczy mieć numer interesującej nas księgi. W dziale I znajdziemy informację o właścicielu bądź właścicielach lokalu, w dziale III – informacje o ewentualnym prawie pierwokupu lub odkupu nieruchomości, a w dziale IV – o ewentualnych hipotekach.

Należy też poprosić właściciela o wszelkie dokumenty potwierdzające, że w lokalu nikt nie jest zameldowany ani nie ma prawa do dożywotniego użytkowania, a ewentualne umowy najmu zostały rozwiązane lub nastąpi to zanim dojdzie do sprzedaży.

Sprawdźmy też, czy właściciel nie zalega z opłatami za mieszkanie. Powinien zatem przedstawić odpowiednie zaświadczenie wystawione przez spółdzielnię bądź wspólnotę mieszkaniową. Jeśli prowadzi działalność gospodarczą, poprośmy go o zaświadczenia z ZUS-u i Urzędu Skarbowego o niezaleganiu ze składkami i podatkami. Warto też sprawdzić, jakie są rachunki za media. W przypadku niektórych budynków, zwłaszcza starych, nieocieplonych, z wadliwymi, nieszczelnymi instalacjami itp., może się okazać, że opłaty są bardzo wysokie.

Kolejną kwestią jest sprawdzenie samego budynku i jego otoczenia. Wypis z rejestru gruntów da nam informację, czy budynek i grunt, na którym stoi, nie jest przedmiotem roszczeń. Z kolei w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego można znaleźć informację, czy lokalizacja nie stanie się z czasem mniej atrakcyjna, np. czy tuż pod oknami nie powstanie ruchliwa ulica.
Zanim podpiszemy umowę przedwstępną, uzgodnijmy ze sprzedającym, co dokładnie zostanie do niej wpisane jako przedmiot sprzedaży. Ważne jest, by uwględnić wszystko, co ma zostać sprzedane razem z mieszkaniem – np. miejsce w garażu, komórka lokatorska, zabudowa kuchni itp. Wprawdzie umowa przedwstępna może zostać sporządzona w formie zwykłej umowy cywilnoprawnej, lecz zaleca się jednak akt notarialny, gdyż w większym stopniu zabezpiecza on prawa stron na wypadek gdyby któraś z nich nie wywiązała się ze swojej części umowy.

Należy też wyraźnie ustalić, czy przy podpisywaniu umowy kupujący wpłaca zadatek, czy zaliczkę. Pojęcia te są często mylone i używane zamiennie – tymczasem jest między nimi zasadnicza różnica. Zaliczka podlega zwrotowi, gdy nie dojdzie do transakcji. Natomiast zadatek zostaje zatrzymany przez sprzedającego, gdy do transakcji nie dojdzie z winy kupującego. Jednak jeśli to sprzedający z jakiegoś powodu wycofa się z transakcji – musi oddać kupującemu zadatek w podwójnej wysokości.

Nowe mieszkania na polskim rynku nieruchomości są dostępne w dwóch standardach wykończenia – stanie deweloperskim i pod klucz. Na czym polega różnica i czego można się spodziewać po każdym z nich?

Stan deweloperski nie jest jednoznacznie zdefiniowany ani regulowany prawnie. W praktyce więc to, co obejmuje, może się różnie przedstawiać u różnych deweloperów. Dlatego zawsze należy się zorientować, co oferuje konkretny deweloper, u którego chcielibyśmy kupić mieszkanie. Stan deweloperski jest pojęciem charakterystycznym dla rynku polskiego. Natomiast w innych krajach ten standard jest niemal nieznany, a na sprzedaż oferuje się lokale już gotowe do zamieszkania.

Zwykle przyjmuje się, że mieszkanie w stanie deweloperskim ma wszystkie niezbędne instalacje i przyłącza (w tym np. gniazda elektryczne i rury oraz centralne ogrzewanie z grzejnikami), ale nie jest wykończone. Ściany są otynkowane, nieraz też pomalowane na biało. Na podłogach jest betonowa wylewka, ale nie ma paneli, parkietu czy płytek. Zamontowane są okna z parapetami wewnętrznymi oraz drzwi wejściowe, ale może nie być drzwi wewnętrznych.

Oznacza to, że w takie mieszkanie będziemy musieli jeszcze sporo zainwestować, zanim będzie można się do niego wprowadzić. Wymaga ono montażu podłóg i drzwi, malowania ścian, wykończenia kuchni i łazienki, a także ustawienia mebli.

Wykończenie pod klucz oznacza, że lokal jest gotowy do zamieszkania – nie ma w nim tylko mebli. Są tu już pomalowane ściany, wykończone podłogi, położone płytki i zamontowane urządzenia sanitarne. W kuchni może być zabudowa meblowa i AGD. Deweloperzy przeważnie oferują kilka wariantów wykończenia pod klucz w różnych zakresach cenowych, a płytki, panele, meble kuchenne i inne sprzęty można wybrać spośród dostępnych w katalogu.

Niewątpliwym plusem wykończenia pod klucz jest wygoda i oszczędność czasu. Nie musimy sami szukać ekipy remontowej, a potem jej pilnować, czy wszystko robi zgodnie z naszymi oczekiwaniami. To prawda, że za lokal wykończony pod klucz płaci się więcej niż za lokal w standardzie deweloperskim. Weźmy jednak pod uwagę, że w tym drugim przypadku nie jest to koszt ostateczny. Trzeba będzie jeszcze sporo wydać na wykończenie mieszkania we własnym zakresie. Poza tym, zanim będziemy mogli się wprowadzić, też musimy gdzieś w międzyczasie mieszkać, co czasem oznacza konieczność regulowania czynszu za dwa lokale. Deweloperzy, którzy kupują materiały wykończeniowe w ilościach hurtowych, mogą też nieraz liczyć na korzystniejsze ceny niż indywidualni nabywcy. W ostatecznym rozrachunku może się więc okazać, że mieszkanie w standardzie deweloperskim wcale nie wyjdzie taniej.

Kolejna różnica polega na tym, że w przypadku mieszkania deweloperskiego mamy możliwość niemal dowolnej aranżacji. Możemy więc wyposażyć lokal w sposób indywidualny i niepowtarzalny. Mamy też większą możliwość wprowadzania zmian (np. układu instalacji) i kontrolowania jakości prac wykończeniowych. Z kolei w przypadku mieszkania pod klucz wybór jest dość ograniczony. Możemy się tylko poruszać w obrębie opcji dostępnych w wybranym przez nas pakiecie. Przez to nie możemy np. zdecydować się na droższe wykończenie podłogi kosztem tańszych płytek w łazience.

Stan deweloperski można zatem polecić osobom, dla których bardzo ważny jest własny styl w urządzeniu mieszkania. Nabywcy lokali w tym standardzie powinni też znać się na remontach, a najlepiej umieć wykonać przynajmniej część prac samodzielnie. Przede wszystkim jednak powinni mieć gdzie mieszkać na czas urządzania się (czasem kilka miesięcy). Natomiast stan pod klucz jest lepszy dla osób, które chciałyby jak najszybciej się wprowadzić, które nie znają się na pracach wykończeniowych albo nie chcą się nimi same zajmować, i które preferują dość typowe rozwiązania w zakresie urządzania wnętrz.