Blog

Na jakie mieszkania jest popyt?

Na jakie mieszkania jest popyt?

Sprzedaż mieszkań rośnie już od kilku lat, a w 2017 r. okazała się rekordowa. Poniżej przedstawiamy informacje, jakie mieszkania (metraż, liczba pokoi, lokalizacja itp.) cieszą się największą popularnością. Polacy są ostatnio bardziej skłonni do lokowania kapitału w nieruchomościach, gdyż inne formy inwestowania, np. lokaty bankowe, […]

Czy ceny mieszkań będą rosły?

Czy ceny mieszkań będą rosły?

Rynek nieruchomości w Polsce bije rekordy. Buduje się i sprzedaje więcej mieszkań niż kiedykolwiek. W ciągu 10 miesięcy od stycznia do października 2017 r. odnotowano wzrost liczby mieszkań oddanych do użytku o 8,4% w stosunku do analogicznego przedziału czasu w 2016 r. Z kolei liczba […]

Jakie mieszkania trudno sprzedać?

Jakie mieszkania trudno sprzedać?

W innych artykułach piszemy o kilku czynnikach, które mogą utrudnić sprzedaż mieszkania – nieadekwatna cena, źle przygotowana oferta, nieudane zdjęcia i złe wrażenie podczas prezentacji. Tu skupimy się na cechach samych mieszkań i ich otoczenia, które wpływają negatywnie na atrakcyjność oferty i mogą utrudnić znalezienie chętnych.

Bardzo duże znaczenie dla nabywców ma lokalizacja. Nawet najpiękniejsze i najlepiej wyposażone mieszkanie może długo oczekiwać na sprzedaż, jeśli otoczenie budynku nie jest atrakcyjne. Zniechęca położenie w hałaśliwej okolicy, blisko ruchliwych szlaków komunikacyjnych lub zakładów przemysłowych. Zdarza się też, że deweloperzy, chcąc oszczędzić na gruntach, budują bloki zbyt blisko siebie, przez co mieszkańcy przeciwległych budynków dosłownie zaglądają sobie w okna. Źle odbierany jest też brak przestrzeni i terenów zielonych. Jest to wada zwłaszcza nowych osiedli – starsze, mimo gorszej jakości samych budynków, są zwykle lepiej rozplanowane. W niektórych miastach są też dzielnice cieszące się niezbyt dobrą sławą, często opartą na stereotypach sprzed kilkudziesięciu lat. Nieraz trzeba wielu starań, by zmienić ten niekorzystny wizerunek.

Inną bardzo ważną kwestią, powiązaną ściśle z lokalizacją, jest dostęp do infrastruktury i skomunikowanie z innymi częściami miasta. Dużym problemem na niektórych osiedlach jest niedostateczna liczba sklepów i punktów usługowych, a także niedostatecznie rozwinięta sieć komunikacji miejskiej – duże odległości od przystanków i mała liczba dostępnych linii. Z kolei kierowców mogą odstraszyć utrudnienia komunikacyjne – np. na osiedle prowadzi jedna wąska droga dojazdowa, na której notorycznie tworzą się korki.
Jeśli chodzi o sam lokal, zniechęcająco działa obciążona hipoteka. Nabywcy wolą nieraz nawet mieszkanie droższe, ale z czystym kontem. Wynika to głównie z niewiedzy, jak przeprowadzić transakcję sprzedaży obciążonego mieszkania. W rzeczywistości nie jest to takie trudne. Płatność za lokal dzieli się wtedy na dwie części. Jedną przelewa się na rachunek wierzyciela (np. banku, w którym dotychczasowy właściciel zaciągnął kredyt hipoteczny), a resztę przekazuje sprzedającemu. Należy jednak dopilnować, by po spłacie hipoteka została wykreślona z księgi wieczystej, gdyż nie odbywa się to z urzędu – trzeba złożyć wniosek. Problem pojawia się wtedy, gdy kredyt został zaciągnięty w innej walucie niż złotówki. Najtrudniej jest w przypadku kredytów we frankach szwajcarskich. W latach 2006-2008 były one bardzo popularne ze względu na niski kurs tej waluty. Później kurs znacznie wzrósł, przez co kwota kredytu do spłaty może znacząco przekraczać wartość mieszkania.

Jak pisaliśmy w innym artykule, trudno jest sprzedać mieszkania duże, o powierzchni przekraczającej 80 mkw., gdyż są one oczywiście odpowiednio droższe niż małe, a na polskim rynku niewielu jest nabywców mających odpowiednią zdolność kredytową. Z drugiej strony kawalerki też są mniej popularne niż mieszkania niewielkie, ale dwupokojowe. Kawalerki traktuje się raczej jako lokum tymczasowe, więc są zwykle nabywane w celach inwestycyjnych (na wynajem, np. jako aparthotele), a rzadziej do użytku prywatnego.

Innym czynnikiem zniechęcającym jest niefunkcjonalny rozkład mieszkania. Mało amatorów mają mieszkania w tzw. amfiladzie, czyli z pokojami przechodnimi. Takie lokale mogą nie być problemem dla singla czy pary, ale już w przypadku kilkuosobowej rodziny nie zapewniają wszystkim prywatności, gdyż trudno uniknąć przechodzenia przez którąś z sypialni. Za najbardziej atrakcyjne są uważane mieszkania tzw. rozkładowe, czyli takie, gdzie do poszczególnych pomieszczeń przechodzi się z korytarza.

Znaczenie ma też położenie mieszkania w budynku. Niezbyt korzystnie oceniane są lokale na najwyższych piętrach, zwłaszcza w blokach bez windy. Wyjątkiem są penthouse’y w apartamentowcach czy luksusowych kamienicach. Niegdyś złą opinię miały mieszkania na parterze, lecz od pewnego czasu to się zmienia – być może ze względu na lepsze zabezpieczenia przeciwwłamaniowe oraz na możliwość zakupu lokalu z przynależnym ogródkiem.

Cena ofertowa a transakcyjna

Cena ofertowa a transakcyjna

Cena ofertowa to ta, w której dana rzecz jest oferowana na sprzedaż. Natomiast cena transakcyjna to ta, którą faktycznie się płaci przy finalizowaniu transakcji. W przypadku nieruchomości różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi bywają znaczne. Nie za wysoka… Wiele osób ma wyobrażenie o cenach mieszkań […]