Cena ofertowa a transakcyjna

Cena ofertowa to ta, w której dana rzecz jest oferowana na sprzedaż. Natomiast cena transakcyjna to ta, którą faktycznie się płaci przy finalizowaniu transakcji. W przypadku nieruchomości różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi bywają znaczne.

Nie za wysoka…

Wiele osób ma wyobrażenie o cenach mieszkań na podstawie kwot pojawiających się w ofertach sprzedaży na portalach ogłoszeniowych. Na tej podstawie próbują też samodzielnie wyceniać mieszkania, gdy zamierzają je sprzedać. Wyszukują mieszkania w zbliżonej lokalizacji i o zbliżonych cechach, przyjmują ich ceny ofertowe za punkt wyjścia, a do nich czasem doliczają jeszcze dodatkową rezerwę do negocjacji. W rezultacie cena może się okazać zawyżona, co utrudnia i opóźnia sprzedaż mieszkania. Zdarza się, że sprzedający, którzy wyceniają lokal na własną rękę, czekają miesiącami, a nikt nie decyduje się na zakup. Wówczas obniżają cenę, czasem kilkakrotnie. Jednak ani takie obniżki, ani też ogłoszenia wiszące w serwisach latami nie robią korzystnego wrażenia na nabywcach. Sugerują, że z nieruchomością może być coś nie tak, skoro nie udaje się jej sprzedać.

Można czasem trafić na porady, że dobrze jest świadomie zawyżyć cenę. Pojawiają się argumenty, że zawsze jest szansa, iż trafi się ktoś, kto będzie gotów akurat taką cenę zapłacić, bo ważne jest dla niego posiadanie akurat takiej nieruchomości. Poza tym obniżyć można zawsze, podwyższyć – niekoniecznie. Jednak strategia tego typu może się opłacić jedynie osobom, którym się nie spieszy ze sprzedażą, a fakt, że w tym czasie nieruchomość stoi nieużywana (a mimo to trzeba płacić za nią czynsz lub podatek), nie naraża ich na znaczące straty.

… i nie za niska

Z drugiej strony nie należy też zaniżać ceny nieruchomości. Po pierwsze, sugeruje to, że nieruchomość ma jakieś wady, więc sprzedający chce się jej szybko pozbyć. Po drugie, problemem są konsekwencje podatkowe. Nabywca musi zapłacić 2% podatku od ceny rynkowej. Gdy deklarowana wartość nieruchomości znacząco odbiega od wartości rynkowej podobnych domów czy lokali, budzi to podejrzenia, że kupujący chciał zaoszczędzić na podatku. Wówczas cena może zostać zakwestionowana przez urząd skarbowy, który wezwie podatnika do jej korekty. Jeśli do takiej korekty nie dojdzie, urząd skarbowy może wysłać swojego rzeczoznawcę, by dokonał wyceny. Gdy okaże się, że cena ofertowa różni się od rynkowej o więcej niż 33%, nabywca zostanie obciążony kosztami wynagrodzenia rzeczoznawcy oraz zmuszony do uregulowania różnicy między podatkiem zapłaconym a faktycznie należnym, powiększonej o odsetki karne.

Biorąc pod uwagę powyższe, bardzo istotne jest ustalenie adekwatnej ceny nieruchomości, która nie będzie bardzo się różniła od cen rynkowych – ani w górę, ani w dół. Dlatego cena transakcyjna powinna być ustalana na podstawie wartości rynkowej, a nie cen ofertowych. Informacje o cenach transakcyjnych można uzyskać w biurach nieruchomości. Niektórzy deweloperzy umieszczają też na swoich stronach ceny mieszkań, które już się sprzedały.

Szukasz sprawdzonego biura nieruchomości w innych lokalizacjach? Sprawdź koniecznie biura nieruchomości Gdynia oraz biura nieruchomości Kraków.