Lokal własnościowy a spółdzielczy własnościowy
Prawo własności daje największe możliwości rozporządzania lokalem. Właściciel lokalu jest także właścicielem gruntu, na którym położony jest budynek. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest bardziej ograniczone. Można tu mówić o posiadaniu lokalu, a nie o własności. Zarówno budynek, jak i grunt, na którym stoi, są własnością spółdzielni mieszkaniowej.Co to oznacza? Z prawnego punktu widzenia jest to zasadnicza różnica. Jednak dla osób korzystających z mieszkań może ona nie być odczuwalna w typowych sytuacjach.
Jeśli chodzi o podobieństwa, oba typy lokali można sprzedać, kupić i dziedziczyć. Podlegają także egzekucji. Zbycie tych praw wymaga formy aktu notarialnego. Obserwuje się też, że ceny mieszkań nie zależą znacząco od rodzaju praw do nich. Poza tym w obu przypadkach obowiązują ograniczenia przez ogólnie obowiązujące przepisy prawa oraz zasady współżycia społecznego. Na przykład ktoś, kto zakłóca spokój sąsiadom w godzinach ciszy nocnej, może ponieść konsekwencje niezależnie od tego, jakim prawem do lokalu dysponuje.
Jeśli chodzi o różnice, właściciel lokalu może nim rozporządzać w sposób właściwie dowolny. Natomiast spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oznacza, że niektóre czynności dokonywane w lokalu wymagają zgody spółdzielni. Obawy budzi też możliwość obciążenia lokalu hipoteką za długi spółdzielni. W praktyce jednak rzadko się to zdarza.
Lokale własnościowe należą do wspólnoty mieszkaniowej. Jej mieszkańcy sami decydują o kluczowych sprawach – wyborze dostawców mediów, remontach, organizacji prac porządkowych w częściach wspólnych budynków itp. Przy tym każdy mieszkaniec wspólnoty ma wpływ na jej decyzje, choć siła jego głosu zależy od wartości posiadanych lokali. Zatem wygoda i opłacalność przynależności do wspólnoty zależy od efektywności zarządzania i od relacji sąsiedzkich.
W przypadku spółdzielni, jej mieszkańcy zobowiązani są do regulowania stałego czynszu, w który wliczone są także opłaty na utrzymanie spółdzielni. Nie mają dużej mocy decyzyjnej w kwestiach związanych z funkcjonowaniem spółdzielni. Jeszcze do niedawna posiadanie lokalu spółdzielczego nie oznaczało automatycznie członkostwa w spółdzielni, a zatem prawa uczestnictwa w zebraniach i wglądu do sprawozdań finansowych. Aby członkostwo zostało przyznane, trzeba było uiścić wpisowe, którego kwota dla wielu osób była wysoka, więc się na to nie decydowały.
Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadza zasadę, że członkostwo jest nadawane z mocy prawa osobom, które mają spółdzielcze własnościowe lub spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, które są zalożycielami spółdzielni, a także tym, którym przysługuje roszczenie o ustanowienie spółdzielczego prawa lokatorskiego lub o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Oznacza to, że nie trzeba składać deklaracji ani uiszczać wpisowego.
Istnieje możliwość przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo własności. Wymaga to zakupu udziału w gruncie, podpisania aktu notarialnego i dokonania odpowiednich wpisów w księdze wieczystej. Dlatego zdarza się, że w tym samym budynku znajdują się mieszkania o różnych formach prawa własności. Wynika to z faktu, że niegdyś wszystkie lokale w blokach należały do spółdzielni, ale od czasów PRL-u wiele z nich uległo wspomnianemu przekształceniu.
Szukasz fajnego mieszkania w dużym mieście? Zobacz koniecznie nowe inwestycje Kraków oraz nowe mieszkania Łódź.
