Umowa na wyłączność – dlaczego warto?
Umowa pośrednictwa na wyłączność zakłada, że klient współpracuje przy sprzedaży nieruchomości tylko z jednym pośrednikiem. Jest ona przeciwieństwem tzw. umowy otwartej, która daje możliwość współpracy z wieloma pośrednikami. Jest oczywiste, że pośrednicy preferują umowy na wyłączność, bo gdy dojdzie do sfinalizowania transakcji, mają gwarancję, że to oni otrzymają prowizję, a nie inne biuro. Jednak umowy na wyłączność mają zalety także z punktu widzenia klientów.
Osoby sprzedające nieruchomości nieraz boją się umów tego typu. Zakładają, że zablokuje im to możliwość szybkiej sprzedaży, a oferta nie będzie tak wypromowana, jak mogłaby, gdyby w procesie sprzedaży uczestniczyło wielu pośredników. Jednak w rzeczywistości jest inaczej. W tym przypadku ilość nie przekłada się na jakość. Jeśli pośrednicy zdają sobie sprawę, że ta sama oferta jest wystawiana przez kilka czy kilkanaście biur jednocześnie, mają mniejszą motywację, by ją skutecznie promować, gdyż prowizja i tak może trafić do kogoś innego.
Poza tym, jeśli współpracujemy z wieloma biurami, grozi nam chaos organizacyjny. Może się okazać, że nasze mieszkanie odwiedza mnóstwo osób, a niewiele z nich jest naprawdę zainteresowanych kupnem. Czasem trudno jest też skoordynować wizyty wielu potencjalnych nabywców, by nie kazać nikomu czekać w korytarzu. Inną kwestią jest brak spójności między ofertami tego samego lokalu wystawianego w serwisach ogłoszeniowych przez różnych pośredników. Potencjalni nabywcy, widząc to samo mieszkanie oferowane nierzadko w innych cenach, a także z rozbieżnościami w opisach, mogą się czuć zdezorientowani i mniej skłonni do zakupu. Poza tym duża liczba ogłoszeń tej samej nieruchomości może budzić podejrzenia, że widocznie trudno ją sprzedać, skoro trzeba do tego angażować tyle osób.
W przypadku umowy na wyłączność pośrednik jest znacznie bardziej zaangażowany w promowanie nieruchomości, gdyż sfinalizowanie transakcji oznacza dla niego konkretny zarobek. Nie obawia się przy tym konkurencji innych pośredników. Będzie też dążył do wynegocjowania wyższej ceny za nieruchomość, gdyż dla niego samego oznacza to wyższą prowizję. Łatwiej jest też zorganizować współpracę i ustalić ewentualne zmiany w ofercie, gdyż musimy się kontaktować tylko z jednym pośrednikiem.
Wiele sporów i wątpliwości budzi kwestia, czy pośrednik może żądać prowizji w sytuacji, gdy jego klient sam znalazł nabywcę. W niektórych umowach pośrednictwa można znaleźć zapisy zabraniające klientom pośredników samodzielnego zawierania transakcji albo zastrzegające prawo pośrednika do prowizji w takich okolicznościach, nawet jeśli nie zdążył on zrobić nic, by do tej transakcji doprowadzić. Jednak można je zakwalifikować jako niedozwolone postanowienia umowne, gdyż naruszają one art. 3853 pkt. 22 k.c. Zgodnie z tym przepisem postanowienie umowne jest niedozwolone, gdy przewiduje obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta nawet wtedy, gdy jego kontrahent nie wykonał swojego zobowiązania lub wykonał je nienależycie. Aby oczekiwać wynagrodzenia, pośrednik musiałby najpierw wykonać swoje obowiązki. Poza tym umowa na wyłączność dotyczy wyłączności pośrednictwa, a nie wyłączności sprzedaży. Według stanowiska UOKiK, kary umowne są dopuszczalne w sytuacji, gdy klient zawrze umowę z kontrahentem skierowanym do niego przez pośrednika, lecz z jego pominięciem. Pośrednik nie ma natomiast prawa żądać prowizji w sytuacji, gdy jego klient znalazł nabywcę na własną rękę. W takiej sytuacji bowiem pośrednik nie podjął działań wynikających z umowy.
Jeżeli szukasz fajnej działki pod swój wymarzony dom to zobacz działki Ruda Śląska lub jeżeli szukasz fajnego mieszkania to sprawdź mieszkania na sprzedaż Szczecin.
